Razones por la que la vivienda toca techo

Agosto de 2007 puede ser el punto de inflexión de todos los excesos inmobiliarios cometidos durante la larga década de especulación inmobiliaria. La alarma ha saltado en Estados Unidos con el incremento de la morosidad de las "hipotecas basura" a raíz de un severo ajuste en el precio de la vivienda motivado en gran medida por el elevado precio del dinero y un exceso de oferta. La consecuencia más inmediata ha sido la pérdida de liquidez de las mayoría de las instituciones financieras que se dedicaban a conceder este tipo de hipotecas, dado que de la noche a la mañana se han encontrado con un activo engordado de propiedades inmobiliarias que de momento nadie quiere comprar, y un pasivo de morosos que no están dispuestos a pagar más por algo que no lo vale.

Así las cosas, no es de extrañar que la bolsa haya reflejado estos días el pánico con bajadas generalizadas que han mermado todos los beneficios generados durante el año, como es el caso de España. Muchos analistas divisan en el horizonte la posibilidad de un crack financiero a pesar de la gran cantidad de liquidez que se ha inyectado al mercado monetario desde la FED y el BCE.

Sea como sea, lo que está claro es que la época de comprar una vivienda por x euros y venderla en menos de un año por 3x euros ha tocado techo. Es más, la situación de España puede ser tanto o más preocupante que la norteamericana, aunque el ministro de Economía, Pedro Solbes, intente tranquilizar al mercado. Aquí van diez razones para replantearse una compra de una vivienda en la actual conyuntura económica:

  • El precio de la vivienda está en 3x e incluso en 5x, por lo que difícilmente se pueden vender con un mercado de potenciales compradores "mileuristas".


  • El euribor sigue subiendo y la intención del BCE es llegar con el precio del dinero hasta el 6%. En septiembre veremos si esta tormenta monetaria obliga a replantear otra estrategia monetaria al BCE.


  • El mercado inmobiliario se ha visto favorecido durante los pasados años de una ingente cantidad de jóvenes del famoso "baby boom" que no han tenido más remedio que hipotecarse hasta las cejas. No está de más recordar que después del "baby boom" España pasó a ser el país con menos tasa de crecimiento de población de Europa, por lo que un factor de la demanda se va a ver reducido drásticamente en los próximos años.


  • Los inmigrantes, que podrían solapar el descenso de la demanda derivado de la disminución de la natalidad durante los años 80 y 90, no compran viviendas. Es un bulo que nos han contado algunos analistas inmobiliarios para justificar unos precios insostenibles. En todo caso los inmigrantes, dado el bajo nivel de ingresos, alquilan viviendas, tantas como pisos vacíos van a quedar en los próximos años por no poder venderse. En Granada capital, la cifra de viviendas vacías llegaba al 27% en el censo de 2001. En California, uno de los estados más afectados por la crisis inmobiliaria no supera al 6%.


  • Los turistas europeos ya no compran tan alegremente como en años anteriores y aunque lo hicieran el exceso de oferta de viviendas de segunda residencia es tan elevado y tan caro que difícilmente podrá corresponderse con un nivel de demanda similar. La consecuencia más directa ya se está viviendo en zonas turísticas como Roquetas del Mar donde el precio de la residencia de verano ha caído un 15% desde primeros de año


  • En cinco o diez años la delicada situación del mercado inmobiliario se verá afectada por un nuevo incremento de la oferta proveniente de las numerosas viviendas que nuestros padres dejarán en herencia. Pisos, apartamentos y hasta la vetusta casa de la abuela, en general, una media de 1'5 viviendas por familia, la tasa más alta del mundo. Lo normal en estos casos es liquidar las inversiones antes de que se produzca el fallecimiento de su titular para evitar las sangrantes plusvalías en el impuesto de sucesiones. Aún así, muchos serán los que optarán por mantener las viviendas, con una media de entre 20 y 40 años, para intentar sacar algo en un devaluado mercado de alquiler. Si las rentas no son suficientes, y teniendo en cuenta que por entonces la gran mayoría de propietarios estarán pagando todavía una hipoteca, lo más previsible es que intenten deshacerse de ellas para cancelar sus deudas hipotecarias. O a la inversa, vender su actual propiedad, para liquidar la hipoteca y mudarse a la vivienda heredada. Sea como sea, una nueva remesa de viviendas vacías llegará en pocos años.


  • Un dato muy indicativo de la salud de la construcción está en la demanda de ladrillo. En provincias como Jaén, donde se concentra una importante industria de material de construcción, la caída de la demanda de ladrillos llega al 60%.


  • Otro signo del debilitamiento de la construcción saltaba el pasado mes de julio con la peor tasa de desempleo en el sector de los últimos diez años.


  • La OCDE ya ha advertido numerosas veces que la vivienda en España está sobrevalorada en al menos un 30%.


  • Por último señalar que la situación del mercado hipotecario en España no difiere mucho del estadounidense. Aquí también existen las "hipotecas basura", bien a través de reunificación de créditos o simplemente mediante un exceso de tasación de las viviendas, concediendo créditos de hasta el 110% del valor real de una vivienda, sin contar con que cualquier hipoteca a más de 30 años, debería considerarse como tal.

Seguro que existen más razones, como también habrá otras opiniones que no estén de acuerdo con este artículo y que me encantaría debatir.